棚ボタ不動産
今回は不動産投資についてご紹介します。私自身の不動産投資については棚ボタ的な側面があるため、普遍的な話ではないのですが、現時点で最も比率が高い資産のためご紹介させていただきます。
不動産を購入した経緯
社宅期限を迎えた
現在の職場では、入社後5年間希望の賃貸を社宅として借り上げてもらえる制度があります。もちろん上限はありますが、高望みしなければ自己負担は殆ど無く、かなり恵まれていたと思います。
入社して5年が過ぎると、社宅から住宅手当に切り替わり、実質的な家賃負担が急激に増えます。住宅手当は持ち家でも賃貸でも一律のため、多くの同僚はその時期に合わせて自宅用不動産の購入を検討することになります。
友人に流され、勢いで
このタイミングで社外の友人が不動産購入を検討し始めたので、つられてマンション購入のメリット、デメリット、住宅ローンの比較など、経済学部出身の友人なマンション購入経験のある友人などに教えてもらったり、自分なりに調査しました。
そして出身大学付近の土地勘のある駅近マンションを直感で即決しました。駅から徒歩２分未満で近所に有名な庭園もあり、職場までドアtoドアで30分と、QOLは格段にアップしました。コンパクトながらスッキリした間取りは未だに気に入っています。
主人との出会い
その当時は主人と出会っておらず一生独身も視野に入れていたので、結婚したら賃貸に出すのもアリかな、くらいの妄想でした。購入後一年経たずに主人に出会い、あっさり結婚が決まったので、それからは怒涛の流れでした。
賃貸か持ち家か検討
まず、結婚後に2人で住む場所ですか、私のマンションか主人の社宅に住むかを検討しました。
私のマンションに住む場合、主人と私の職場まではちょうど中間地点くらいです。これは合格。ローンの支払いも主人から家賃として半額貰えれば大分楽になりそうです。
一方、主人の社宅に住む場合、主人の職場の社宅期限はまだ7年ほど残っており、結婚であれば家賃上限の拡大と引越しが一度だけ認められています。社宅に住んだとしたら、住居費は極限まで抑えられます。更に、持ち家を賃貸に出すことによりローンや税金も相殺されるだけの家賃収入が見込めそうです。
シミュレーション
そこで、持家と社宅の２つの選択肢の7年分の支出をざっくり確認するために、家賃・引っ越し代・ローン・管理費・税金・家賃収入など、思いつく経費の総額をエクセルで簡単に計算しシミュレーションしました。結果はやはり持ち家を賃貸に出して、社宅に住んだ方が総合的には数百万の節約となることがわかりました。このエクセルシートを元に主人と相談して主人の会社社宅に入ることに決めました。
サブリース契約
引越し先を決めた後は、時間も限られていたので怒涛の流れです。
サラリーマン大家初体験のため、あまり深く考えずに手数料の高い財閥系大手デベロッパー系列のリース会社と6年間一括借り上げサブリース契約しました。
完全不労所得
他に手取り収入を上げるやり方はたくさんあったと思います。しかしながら、結果として自分は何もせずとも安心して毎月の振込を待つだけの完全不労所得となりましたので、満足しています。しかも、一生住むつもりで駅近間取りなど気に入って購入した物件ですので、借り手もすぐに見つかりました。その意味ではサブリースでなくても良かったのかもしれませんが、借り手とのコンタクトやメンテナンスを一括で任せられる大手デベロッパーはやはり安心です。
アパート経営をしている同僚の話を聴くと、メンテナンスや住居人トラブル、空き部屋問題などなかなか大変な話ばかりです。
自宅用不動産を貸し出す際の注意点
住宅ローンは賃貸経営用不動産には適用されない
住宅ローンを組んでいる金融機関への確認を忘れてはいけません。住宅ローンは現在1%未満が主流の超低金利ですが、賃貸経営の為の融資となると俄然金利が上がります。目的が異なるので、本来ならば当然ローンの借り換えしなければなりません。
一括返済ペナルティ
住宅ローンのままで賃貸経営をすればどうなるでしょう。多くの方は無難に運営出来るでしょうが、住所の変更やらお金の動きやらでそのうち必ずバレますし、一括返済を求められても文句は言えないでしょう。私が金融機関に相談した時は、「そのような事情ならば、すぐに一括返済を求めることはありません」と言われました。と言うことは、一括返済が求められる可能性もあるということです。
金融機関に確認
金融機関に正直ベースで相談し、氏名・住所変更手続きの申請書の備考欄などに、引っ越し理由と最終的にローンを支払っている物件に戻る予定である旨を、一筆書いておくことが無難です。ポイントは、将来その不動産に自宅として住む意思があるかどうかです。
私は購入当時に想定していなかった主人との結婚および期限付きの社宅への引越しによるもので、7年後には自宅マンションとして再び利用する予定、と伝えました。実際、7年後に戻るかどうかは未定ですが、結婚と引っ越しは事実なので、納得してもらえました。
それ以降は各金融機関の判断なので一概にこの方法で解決するとは言えませんが、私が借りている金融機関は住宅ローンには力を入れていなかったので、あっさり契約変更なしで住宅ローンのままでOKと言われました。
繰上げ返済に勤しむ
今思えば、本当にラッキーです。今は金融庁が目を光らせてますので7年が過ぎれば電話がかかってくるかもしれません。その時までに一括返済を求められても路頭に迷わないように繰り上げ返済をせっせと行なっています。
